- 从梅费尔到多伦多的海外开发项目上市
- 折扣价格可能迫使重新评估行业损失
位于 Mayfair 的 60 Curzon 住宅开发项目已任命 Interpath Advisory 的破产专家。摄影师：贾森·奥尔登/彭博社
中国投资者及其债权人正在全球各地的房地产资产上挂上“出售”的牌子，因为在国内房地产危机不断加深的情况下筹集现金的需要超过了在市场下跌时出售资产的风险。他们得到的价格将有助于最终确定整个行业陷入困境的确切数字。
喜达屋资本集团董事长巴里·斯特恩利希特 (Barry Sternlicht)上周表示，借贷成本上涨引发的全球经济衰退，仅办公楼物业价值就已经蒸发了超过1 万亿美元。
但总损失仍然未知，因为出售的资产太少，评估师几乎没有最新数据可供参考。去年，全球已完成的商业地产交易跌至十年来的最低水平，业主不愿以大幅折扣出售建筑物。
监管机构和市场担心这种僵局可能掩盖了巨额未实现损失，给在廉价资金时代进一步推进实体贷款的银行和资产所有者带来麻烦。
纽约社区银行 (New York Community Bancorp)周二触及27 年来的最低点，此前该银行大幅削减股息并储备储备，部分原因是房地产信贷陷入困境。欧洲央行担心该地区的银行在降低贷款价值方面动作太慢，而英国金融行为监管局将审查包括房地产在内的私人市场的估值。
现在，中国在长达十年的扩张热潮中收购的一批新海外资产开始进入市场，因为房东和开发商决定现在就需要现金来支撑国内业务并偿还债务——即使这意味着遭受财务打击。
北京对过度借贷的打击几乎没有让开发商毫发无伤，即使是那些曾经被认为是主要参与者的开发商也是如此。例如，据报道，总部位于广州的中国奥园集团有限公司的一个子公司正在执行一项 60 亿美元的债务重组计划 ，该公司去年年底以比 2021 年购买价格约 45% 的折扣出售了多伦多的一块地块。数据提供商 Altus 集团。
彭博资讯 (Bloomberg Intelligence) 信用分析师托鲁·阿拉穆图 (Tolu Alamutu)表示：“有了积极的卖家，市场冻结可能会解冻，从而提高透明度和价格发现能力。” “投资组合估值可能会进一步下跌。”
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每一次交易，市场都会更加清楚地了解资本化率——衡量投资者愿意进行交易的回报的指标。然后评估师将使用这些数据对其他资产进行估值，这可能会引发更广泛的减值。因此，房东可能不得不注入更多资金来解决任何贷款价值违规问题，否则房产将面临被贷方扣押的风险。
尽管到目前为止，中资企业在欧洲的销售只有少量——去年，世茂集团控股有限公司董事长许永茂(Wing Mau Hui)出售的一栋伦敦办公楼比 2022 年达成的早期销售折扣约 15%。据一位知情人士透露，距离还很远——交易量又开始增长。
2022 年伦敦 1 号九榆树项目。摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg
就在本周，陷入困境的开发商广州富力地产有限公司同意出售其在伦敦九榆树区价值 13.4 亿英镑（合 16.9 亿美元）的房地产项目的股份，以换取部分美元债券和 10 便士，同时出售位于加那利群岛的一座办公楼九龙仓被一家中国投资者的贷方没收后，其售价比 2017 年低了 60%。
去年一些开发商在制定重组计划时喘口气，此次销售是处置反弹的一部分。
摩根大通资产管理公司欧洲房地产研究主管卡罗尔·霍奇森上个月写道：“全年价格发现将会有所改善。”她补充说，这在一定程度上是由于“进入市场的不良资产有所增加”。
本月早些时候，伦敦西部高档地区梅费尔中心的一处豪华开发项目因拖欠贷款而陷入破产管理。该项目的多数股权由中信资本和信达这两家中国投资公司持有，这些房屋将继续通过管理人向潜在买家推销。
在英国首都更东部，一位知情人士看到，陷入困境的中国开发商碧桂园控股有限公司计划的一个住房项目的投标金额不到 1 亿英镑。根据 12 月提交的文件，该子公司在 2022 年计提了 1030 万英镑的减值费用。与此同时，一份文件显示，总部位于上海的房地产公司绿地控股公司的一个子公司为伦敦东部的一个摩天大楼项目提供了一笔贷款，该项目去年在技术上出现违约。
碧桂园控股有限公司网站周围的标牌现在被称为伦敦东部的艾尔莎码头。
欧洲以外地区的销量也在回升，包括澳大利亚。就在几年前，雄心勃勃的中国开发商还是当地市场的主要参与者。现在，大多数人基本上已经停止购买，转而转而出售项目。据当地媒体报道，最近值得注意的处置包括碧桂园旗下 Risland 子公司以 2.5 亿澳元（1.63 亿美元）的价格出售了墨尔本郊区的一块土地。据另一家当地媒体报道，该公司最近还以约 2.4 亿澳元的价格剥离了悉尼的一项开发资产。 Risland 澳大利亚首席执行官胡国涛在给彭博社的一份声明中表示，“出售部分剩余土地是 Risland 投资组合优化方法的一部分”，但未确认销售或价格的细节。
世茂、碧桂园、富力、绿地和信泰的代表没有立即发表评论，而奥园总部的电话也无人接听。中信将所有问题转交给管理员。
- 可以肯定的是，中国绝不是商业房地产市场潜在困境的唯一来源。
- 韩国投资者对写字楼进行巨额押注的时机很糟糕，
- 而更高的利率已经导致德国和北欧房东以大幅折扣出售房产。
- 预计美国到期的一波贷款也将导致地区银行取消抵押品赎回权并出售相关资产。
- 但中国可能是供应商最有动力快速销售的市场。
Green Street 房地产分析师彼得·帕帕达科斯 (Peter Papadakos) 表示，此类处置的更广泛影响将取决于市场对结果的重视程度。
帕帕达科斯表示：“考虑到卖家的‘积极性’，估价师是否会充分考虑这些因素还有待商榷。” “在我看来，他们应该这样做。”
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