新的将会变成旧的。摄影师：Raul Ariano/Bloomberg
去年，当我打算在香港购买房产时，我的房地产经纪人告诉我，中国人喜欢新建的公寓楼。她将自己视为某种投资顾问，正在分析我的退出方案，比如几年后将其转卖给大陆投资者。
她并非只是一成不变。香港政府于 2 月取消了所有购房限制，此后香港住宅房地产市场开始复苏。自那时起，内地人购买了开发商新推出的房屋的三分之一。另一方面，二手房销售依然低迷。
这种偏好也体现在其他地方。在纽约，哈德逊广场的豪华公寓 很快被中国投资者抢购一空。哈德逊广场于 2019 年开业，是美国历史上最大的私人开发项目。尽管这里与曼哈顿其他地区有点隔绝，但他们还是喜欢这个社区。
你不能责怪他们。那些在上个世纪长大的人会把老公寓楼与拥挤的贫民窟、共用的浴室和国有企业匆忙建造的简陋的低层建筑联系在一起。谁不喜欢一个拥有时髦大堂、周围绿树成荫和儿童游乐场的全新建筑群呢？此外，在 2021 年底开始的房地产低迷之前，开发商每年销售的房屋多达 1400 万套，让家庭拥有了众多选择。
但每个经济体都会成熟。自1998年城镇住房改革允许 私人拥有住房以来，近三十年过去了，中国房地产市场不可避免地将像发达国家一样，由二手房销售主导。
在 2021 年市场达到顶峰时，二级市场销售仅占总销售额的 22%。摩根士丹利估计，到 2032 年，这一比例预计将超过 50%，到 2040 年将达到 74%。
我们已经看到二手房销量激增。买家纷纷进入二级市场，因为他们担心陷入困境的开发商可能无法按时完成项目。
拥有多套住房的人认为房地产价格已达到顶峰，因此渴望出售并锁定利润。个人卖家也更愿意提供折扣，从而吸引廉价买家。
这种趋势至少在大城市中心会持续下去。就像我一样，许多购房者将不得不放弃他们的第一偏好，接受地段和大厅之间的权衡。
香港是全球最昂贵的房地产市场之一，为了解中国的未来提供了一个很好的窗口。中环商务区的新开发项目很少见。对于开发商来说，土地价格高得令人望而却步；拆除旧建筑并支付给住户的费用也是如此。
因此，为了让整个费用更容易接受，少数几个进入市场的新项目只有小户型公寓。例如，位于半山自动扶梯旁的坚山公寓面积不足400 平方英尺，但售价却超过 100 万美元。
对于预算有限的人来说，计算结果一目了然。如果想节省通勤时间，又不想住在拥挤的房间，就必须选择较旧的二手房。它们面积大得多，价格也便宜得多。
中国大陆的情况也一样。大部分土地销售（以及未来的新开发项目）都位于城市郊区，而二手房则主要位于市中心。此外，二手房的房龄并不长：房地产经纪人贝科表示，只有 17% 的房龄超过 20 年。全新公寓和二手公寓之间的差异不会那么大。
偏好也会改变。例如，日本的房主对新建住房也有浓厚的兴趣。他们的态度会随着时间的推移而改变。
当然，这意味着中国不能再指望房地产开发推动经济增长（无论如何也不想这样做），也不能再指望土地出售来充实地方政府的金库（还没有替代计划）。
但想想杯子是半满的。一个充满活力、流动性强的二级市场让家庭感到安心，因为他们的大部分财富不仅仅是纸币。资本收益可以实现。
至于我，我住在半山区一栋有 30 年历史的大楼里，周围的居民大多是退休人员。这里非常安静，步行不远便可到达彭博社办公室。我敢打赌，随着时间的推移，中国人的态度也会改变。
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