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  • 香港: 房地产收入减少影响城市发展

    香港: 房地产收入减少影响城市发展

    • 房地产市场低迷导致开发商竞价过低
    • 政府计划限制支出以减少财政赤字

    香港房地产市场的低迷正在扼杀这个金融中心最重要的政府收入来源之一。

    几十年来，随着房价飙升，香港政府通过向资金充裕的开发商拍卖土地获得了巨额收入。这有助于香港建立低税制，而这对香港的商业中心地位至关重要。这种安排在很大程度上是有效的——直到最近。

    房地产市场长期低迷正在破坏这一模式。过去几年，房价下跌和写字楼空置率上升，导致开发商要么停止竞标，要么在公开招标中出价极低。

    香港房价指数 7 月份跌至近八年来的最低点，这表明市场仍然低迷。

    香港政府 2023-2024 财年的土地收入是全球金融危机以来的最低水平，预计需求不会恢复到房地产行业鼎盛时期的水平。经济的大幅放缓给香港带来了增加其他收入来源的压力。香港已承诺建设一个大型科技中心，并正在筹备其他昂贵的项目，这些项目可能会耗尽香港国库。香港人口老龄化迅速，需要在福利服务上投入更多资金。

    在房地产热潮最盛的时候，香港从土地上获得了 1648 亿港元的收入。香港城市大学 经济学教授梁家睿和其他学者的分析显示，当年房地产相关收入占香港政府收入的近三分之一，创下 1989 年以来的最高纪录。

    在刚刚结束的财政年度，香港政府的土地总收入降至仅 196 亿港元。这比2023-24 年的官方预算低 77% 。

    在截至 2025 年 3 月 31 日的当前财政年度，香港政府预计土地总收入为 330 亿港元。

    Leung 表示，香港房地产市场低迷和人口减少是经济中存在深层次问题的迹象。

    随着越来越多的人移居海外、选择居住在邻近的深圳，或因预计房地产价格下跌而停止投资，住房需求正在下降。

    他补充道，香港依赖土地出售获取收入的时代已经过去，“如果政府不考虑支出，继续这样下去，我们将面临更大的问题”。

    香港政府今年早些时候大刀阔斧地取消了房地产限购政策，但这只带来了短暂的反弹。销售放缓，新房和二手房价格持续下跌。

    测量师 Hannah Jeong 表示：“由于开发商信心低迷、库存水平高以及高利率环境，预计 2025 年和 2026 年土地销售市场将保持低迷。”她补充说，该市的开发商面临着降价销售新房的压力，同时面临着高昂的融资成本和建筑费用。

    投标减少

    上一财年，香港政​​府仅售出三块土地，总价 73 亿港元，为 2008-2009 财年以来最低。去年9 月，启德区一块地块以九年来最低价售出，启德区曾是开发商的热门地段。香港还经历了创纪录的土地招标失败次数。

    今年迄今，港府已售出一块住宅用地和两块电动汽车充电站用地，总价 7.22 亿港元。7月底，港府还因收到一份未达到底价的出价而未能出售一块住宅用地。

    前所未有的商业地产低迷加剧了挑战。世邦魏理仕集团 (CBRE Group Inc.) 的数据显示，今年上半年香港写字楼空置率创下 16.9% 的历史新高，而租金价格预计到 2024 年将下降 10%。

    几年前，商业用地曾为政府带来数十亿美元的收入。自 2023 年 3 月以来，该市再也没有出售任何商业用地。

    财政赤字

    截至2024年3月的财政年度，香港政府的预算赤字约为1000亿港元，几乎是之前估计的两倍，主要原因是与土地相关的收入大幅缺口。

    香港五年内已出现四次赤字，导致财政储备从 2019 年 1 月的 1.2 万亿港元峰值暴跌至 6 月底的 6150 亿港元。这种模式很不寻常，因为香港政府在宪法上有义务努力平衡预算，并通过将支出控制在收入限额内来避免赤字。

    政府支出只会增加。到 2046 年，香港三分之一以上的人口将年满 65 岁，高于 2021 年的 21%。

    除了可能增加福利支出外，香港还在建设一项名为“北都会”的大型项目，耗资 2200 亿港元，将新界部分地区变成科技中心。香港还计划建造三个大型人工岛，预计耗资 5800 亿港元。

    在回答彭博新闻社的询问时，一位政府发言人表示，香港正努力增加收入，并更加重视控制支出增长。这包括限制公务员人数和审查主要补贴计划，例如为老年人和残疾人提供公共交通折扣票价。

    更多债务

    政府还在考虑公私合作等其他融资方案，并将发行更多债券来资助其项目。预计今年将发行近 958 亿港元债券，为至少 25 年来的最高水平，并在 2028-29 财年每年发行高达 1,350 亿港元债券。

    智库团结香港基金会副总裁叶瑞恩表示：“从长远来看，举债无助于解决结构性赤字问题。”政府必须想方设法削减开支，发展新兴产业，这样经济才不会依赖房地产。“但这需要时间来建立，”他补充道。

    可以肯定的是，香港的财政状况仍然优于大多数其他发达经济体。香港政府估计，未来四年，香港政​​府债务占国内生产总值的比例将在 9% 至 13% 之间。

    相比之下，2023 年美国的国家债务占其 GDP 的比例为 123%。

    香港不能轻易提高所得税，因为其简单低税制一直是该金融中心吸引企业、外籍人士和外国投资的最大因素之一。今年早些时候，香港政府将高收入者的税率从 15% 提高到 16%，仅影响到 0.6% 的纳税人口。

    法国外贸银行高级经济学家Gary Ng表示：“如果税率太复杂，香港的优势就会丧失。简而言之，香港很难摆脱土地融资。”

  • 17000个岛屿国家印度尼西亚正在搞基建

    17000个岛屿国家印度尼西亚正在搞基建

    释放世界上最大群岛潜力的关键是通过广泛的机场、火车和收费公路网络连接东南亚 17,000 多个岛屿。

    这是印度尼西亚总统佐科·维多多十年前上任时的宏伟愿景，他拨出近 8000 亿美元用于基础设施建设，这让规模大得多的经济体的支出相形见绌。

    但随着佐科威（总统更为人所知）结束了最后一个任期，到期日不断增加，国有建筑公司的债务增加了数倍，许多项目几乎没有得到利用。在下个月的全国选举之前，印度尼西亚最大岛屿上的一个庞大机场的年吞吐量可与悉尼的门户相媲美，但每周只接待几趟航班。高昂的票价威胁着东南亚首列高速列车的客流量，该列车的速度比日本新干线快，但仍远未满员。

    在苏门答腊岛，昂贵的收费公路的某些路段交通稀少，以至于只能养牛或用于驾驶课程。下一个岛屿可以说是印度尼西亚最雄心勃勃的项目的所在地：在婆罗洲雨林中正在建设耗资 340 亿美元的新首都。到目前为止，还没有外国投资者出面提供资金。反对派政客，甚至佐科威政党成员，都称该项目失败。

    佐科威作为世界上最受欢迎的领导人之一的声誉部分是通过承诺对印度尼西亚的基础设施进行现代化改造而建立的，印度尼西亚拥有丰富的自然资源和大量的矿山。但国有建筑商越来越感受到难以管理的债务负担带来的压力。

    佐科维为其政府的蓝图辩护，认为完善基础设施对于长期增长至关重要，而项目需要时间才能开花结果。积极的建设旨在到2045年使印度尼西亚成为高收入经济体。在他的任期内，佐科维将国内生产总值的5%至7%投入基础设施建设，远远超过20国集团经济体在2022年的1%支出。

    该项目建成了 16 个新机场、18 个新港口和超过 2,000 公里（1,200 英里）的收费公路——他的政府表示，这些都是重要项目，旨在促进印尼主要出口产品（包括镍、动力煤和棕榈油）的运输和贸易。

    这些项目还旨在提升该国的全球形象。印度尼西亚是世界上最大、人口最多的经济体之一，一直试图吸引外国投资者离开亚洲其他地区。它最近申请加入经合组织，这是一个致力于贸易问题的发达国家集团，尽管它的人均国内生产总值远低于其他所有成员国。

    然而，对于印度尼西亚下届政府来说，潜在的“白象”是一笔代价高昂的遗产，并可能威胁到该国效仿中国和印度增长轨迹的努力。随着项目进展停滞，债务偿还迫在眉睫，政治候选人和印尼 2 亿选民对于该国建设是否过多、过快的问题日益分裂，并质疑投资何时能带来回报。

    “基础设施不会立即带来好处，”佐科威在 9 月份接受彭博社采访时表示。“选择是现在建造还是稍后建造。我选择现在就建造。”

    以 Kertajati 国际机场为例，该机场耗资 4.9 万亿卢比（3.1 亿美元）建造。该机场占地 1,800 公顷（4,400 英亩），拥有两条可起降超大型飞机的跑道，年旅客吞吐量达 2,900 万人次。它旨在为印度尼西亚人口最多的西爪哇省提供服务，尽管该省靠近首都雅加达，但基础设施仍然缺乏。

    但该机场距离该地区最大的大都市万隆也有 100 公里，因此交通便利性成为一个问题。由于没有公共交通或主要高速公路连接 Kertajati 和万隆，两者之间的旅行距离（大约三个小时的车程）与从雅加达机场出发的距离大致相同。

    自 2018 年开业以来，Kertajati 几乎空无一人，只有零星的商业航班飞往吉隆坡，偶尔还有朝圣地。机场非常冷清，情侣们都用这里来拍摄婚纱照。

    新加坡南洋理工大学基础设施专家苏尔菲卡尔·阿米尔表示，总统不惜一切代价建设的态度“只有在开发遵循良好的规划和计算的情况下才是正确的，而佐科的许多基础设施项目似乎都跳过了这一点”。“一些项目已经完工但利用率较低，这并不奇怪。”

    该机场距离该地区最大的大都市万隆 100 公里，交通便利成为一个问题。

    在北苏门答腊岛，一条 74 公里长的收费公路两侧都是稻田，可以欣赏到活火山的景色。高速公路缩短了两个主要城镇之间的旅行时间。然而，负责监督该项目的国营公司PT Hutama Karya的公司秘书 Tjahjo Purnomo 表示，日均客流量仍停留在 2023 年目标的 60%，财务回报率仅为 5.53%。

    “有收费公路很好，但没有也很好，”偶尔使用高速公路的机械师伊尔万·埃尔曼 (Irwan Irman) 说。“我认为这不会产生巨大的差异。”

    平心而论，佐科的一些基础设施项目被广泛认为是成功的，例如服务于印度尼西亚主岛的跨爪哇收费公路。新的交通列车还有助于缓解世界上最大的大城市之一雅加达的道路拥堵。

    但买单越来越让人头疼。大多数项目属于政府建筑商和运营商的职权范围。这对印度尼西亚有两个好处。首先，他们可以援引特殊的法律和监管权力来加快建设。其次，走这条路可以将大部分支出保留在国家预算之外。印度尼西亚有法律规定将赤字控制在 GDP 的 3% 以内。

    反过来，印尼五家主要国有建筑公司的债务负担急剧增加。根据彭博社自 2000 年以来的数据，这些公司的总负债在 2020 年创下了 295 万亿卢比的历史新高。 2022 年债务总额接近创纪录的 287 万亿卢比，是佐科维执政时的六倍多上任。

    2022年，由于通胀顽强、印尼盾不稳定和中国经济放缓，超低利率时代戛然而止，这种发展模式开始显现出压力迹象。自 2022 年以来，印度尼西亚央行已将借贷成本提高了 250 个基点，这是近二十年来最激进的紧缩周期。尽管 12 月暂停加息，但政策制定者表示，在 2024 年下半年之前都不会考虑降息。

    建筑商现在必须应对更高的再融资成本。超过10万亿卢比的债券和贷款将于2024年底到期。印尼下一任领导人还将面临2025年至2029年另外30万亿卢比的到期债务。相比之下，五家建筑商宣布2022年净亏损总额接近6万亿。

    咨询公司 Alvarez & Marsal Holdings LLC 的重组高级总监查尔斯·埃文斯 ( Charles Evans)表示，如果没有其他资金来源，“国有建筑公司无法维持目前的支出水平” 。