商业租金暴跌，空置率接近二十年来的最高水平
希尔顿：建筑“适应性再利用”已增长三倍多
希尔顿全球控股公司及其特许经营合作伙伴在中国的房地产危机中找到了一线希望——趁着国内旅游热潮，将空置和闲置的办公楼改造成酒店。
该集团最近在大中华区开设了第 700 家酒店，尽管中国房地产市场崩盘导致许多投资者对亚洲最大经济体失去兴趣，但该集团仍在大陆迅速扩张。希尔顿旗下拥有康莱德、华尔道夫和逸林等品牌，计划在未来几年内在中国增加约 100 家酒店，目前已有近 900 家酒店正在筹备中，亚太区发展高级副总裁 Clarence Tan 在接受采访时表示。
未来 18 个月内，中国开业的希尔顿酒店中约有 25% 将利用闲置的办公空间开发，而不是从头开始建造。他说，这种模式（希尔顿称之为“适应性再利用”）在大陆的占比已从 YQ 前的约 5%-8% 增长了两倍多。
“中国写字楼供应过剩，零售需求也不大，这正是酒店的机会所在，”
Tan 说道。“房东们说，‘如果我不能把这些空间租出去，那还有什么其他用途？’很多房东把这些空间租给企业家，然后他们来找我们推销希尔顿品牌。”
中国商业地产市场仍然面临巨大的供应过剩问题。一些城市的空置率接近 20 年来的最高水平，而租金则继续暴跌。
随着 ZF 寻求重新部署闲置建筑，房东以及贝莱德公司 (BlackRock Inc.)等机构投资者都在寻求套现。
高力国际集团 (Colliers International Group Inc.)的数据显示，上海优质写字楼租金已跌至十多年来的最低水平，6 月份写字楼空置率接近 15%。
与此同时，新楼盘仍在不断涌入市场。高纬环球 (Cushman & Wakefield) 4 月份表示，预计未来 12 个月的空置率仍将维持高位。
“这是一个租房市场，” 行业研究中国房地产市场分析师Kristy Hung表示。“如果有酒店经营者想要出租楼层，能够支付租金并签订长期租约，从房东的角度来看，这是非常理想的。空置的建筑现在是一种负担。”
尽管中国房地产市场紧缩，经济增长放缓，但该国酒店业的繁荣并未停滞。YQ 过后，许多中国消费者选择在国内旅行，而不是出国度假。
根据Lodging Econometrics的数据，中国有 3,815 家酒店正在规划或建设中，创历史新高，目前占全球酒店建设项目总数的四分之一，仅次于美国。
该组织报告称，成都和上海位列全球酒店项目建设项目最多的五大城市之列。
陈先生表示，希尔顿的特许经营合作伙伴获得了优惠条件，有些合作伙伴签订了 15 年的租约，并附带免租期。一些被改造成酒店的空置办公楼被评为 A 级或 B 级，这意味着它们的租金不像高档高层建筑那么高。
以上海陆家嘴希尔顿花园酒店为例。
据希尔顿介绍，这栋位于上海浦东区的 38 层大楼最初被设想为办公大楼，但在房地产危机期间，其所有者决定将部分建筑改建成酒店。
经过六个月的设计和装修，这座拥有 150 间客房的酒店于去年 6 月开业。
上海陆家嘴希尔顿花园酒店内部效果图。
重新部署办公空间的一个优势是周转速度快。Tan 表示，一般来说，拆除办公室墙壁并安装酒店客房需要 18 个月左右的时间，这比在中国从零开始建造酒店通常需要三年的时间要快得多。
然而，进军中国酒店业并非没有风险。
尽管国内旅游业已经反弹，世界旅行及旅游理事会估计今年国内游客支出将比 2019 年增长 11%，达到 6.8 万亿元人民币（9530 亿美元），但国际度假者和海外航班尚未回升。
“尚未开发的支出”
希尔顿酒店每间可用客房收入（酒店的一项关键指标）第二季度在亚太地区同比增长了 11%，但在中国却下降了 5%。
希尔顿首席执行官克里斯托弗·纳塞塔 (Christopher Nassetta)在本月初的财报电话会议上表示：“目前中国入境游客数量还不够多。来自欧洲、美国和世界其他地区的航班数量也不够多。这需要时间。”
但谭盾表示，考虑到中国人口规模，中国人均酒店客房数量仍比美国少 10 倍左右。希尔顿于 1988 年进入中国大陆，目前仍稳居市场地位。
陈先生说：“中国和亚太地区最大的赌注是不断壮大的中产阶级和尚未开发的消费市场。争夺中产阶级的注意力和钱包的竞争已经拉开帷幕。这一增长规模巨大且复杂，我们必须赢得胜利。”
