- 对冲基金和私募股权寻求释放隐藏价值
- 东京燃气、富士软等公司拥有大量房地产资产
全球对冲基金和私募股权公司正朝着日本公司靠拢，试图释放高达 ¥25万亿（$1650亿）的被低估房地产价值。
企业资产负债表上的隐性价值正在成为日本今年一些最大激进活动和并购活动的主题。
在最新的举动中，Elliott Investment Management 揭示了对 Tokyo Gas Co. 5.03% 的持股，该公司的房地产投资组合被美国公司估计价值约为 ¥1.5万亿 —— 几乎与该公用事业公司的整个市场价值相当，上周报道。
未实现收益的潜力源于日本公司长期持有办公楼、酒店和乡村俱乐部时的一种会计特点。房地产的价值按账面价值记录，即收购或开发成本减去年度折旧。
但近年来，日本的房地产价格飙升，尤其是在大都市地区。这意味着如果房地产被出售，公司可以记录出账面价值和市场价值之间的巨大利润。
这一策略现在正成为投资者关注的焦点，他们继续认为日本公司被低估。这是如 40亿美元 收购 Fuji Soft Inc. 及 Elliott、Palliser Capital 和 3D Investment Partners 等激进股份背后的推动力。
“几十年来，我们都知道日本的房地产价值，但我们从未拥有解锁这些价值的钥匙——而现在我们有了，”Goldman Sachs Group Inc. 的首席日本股权策略师 Bruce Kirk 表示。“这就是令人兴奋的地方——现在你开始看到投资者关注这一点。”
Goldman Sachs 估计，在 250多家 主要业务不是房地产的日本公司中，可能存在至少 ¥25万亿 的未实现收益。一些最大的持股集中在铁路、建筑和公用事业行业的公司上。
Elliott 对 Tokyo Gas 的持股主要集中在促使该公用事业公司出售其房地产资产并将资金用于更好的用途。
该公司拥有 Shinjuku Park Tower，其中设有 Park Hyatt Hotel Tokyo，该酒店出现在 2003 年的电影《迷失东京》中。
今年早些时候，收购 Fuji Soft 的举动吸引了多家私募股权公司竞标，这些公司对该信息技术公司的办公大楼投资组合产生了兴趣。该过程以 KKR & Co. 和 Bain Capital 之间的罕见收购争夺战告终。总部位于新加坡的激进投资者 3D 在一份演示文稿中表示，该公司的房地产如果出售，价值可能至少为 ¥1950亿，而账面价值为 ¥845亿。
3D 还在啤酒制造商 Sapporo Holdings Ltd. 中建立了 18% 的股份，该公司在 2023 年从其房地产业务中获得的营业收入几乎与出售啤酒的收入相当。今年十月，由 Elliott 前员工 James Smith 经营的 Palliser 在开发商 Tokyo Tatemono Co. 中披露了一项投资，表示其价值可能是当前市场价值的两倍，并鼓励该公司出售部分房地产资产。
本周，当地媒体报道，与激进投资者 Yoshiaki Murakami 相关的基金在日本铁路运营商 Keisei Electric Railway Co. 和 Keikyu Corp. 中建立了股份。尽管 Murakami 的意图尚不明确，但铁路运输公司在交通枢纽附近拥有有价值的房地产，并坐拥一些最大的未实现房地产收益。
私募股权公司也表现出越来越多的兴趣。房地产公司 Jones Lang LaSalle Inc. 在日本的国际资本负责人 Shai Greenberg 表示，围绕为他们提供有关公司所持物业价值的建议的业务有所上升。
“日本公司传统上是资产重型的，”Greenberg 说。“遗留资产的市场价值通常与长期折旧的账面价值有很大不同，使得日本房地产成为激进投资者和私募股权基金的蜜罐。”
已经出现了一些私募股权公司收购资产重型公司并出售其物业的案例。KKR 在 2023 年以 6700亿日元 收购了 Hitachi Transport System 并更名为 Logisteed，随后将该公司持有的价值 1080亿日元 的仓库出售给了自己的房地产资产管理公司 KJR Management。根据当地媒体的报道，Bain Capital 在 2020 年以 900亿日元 收购 Showa Aircraft Industry Co. 后，将该飞机零部件制造商拥有的一个高尔夫球场度假村以估计 1300亿日元 的价格出售。
一些公司受到公司治理改革的影响，并意识到投资者的关注，也开始转向轻资产策略。
运输和酒店服务提供商 Seibu Holdings Inc. 已经剥离了滑雪度假村，并正在谈判出售其标志性资产之一 Tokyo Garden Terrace Kioicho，这可能是一笔约 4000亿日元 的交易。今年五月，3D 出现在其股东名册上。
“我们在利用多余现金奖励股东方面已经抓住了低垂的果实——现在我们进入了更复杂的价值解锁阶段，”Goldman 的 Kirk 表示。“未实现的房地产收益角度目前特别有趣。”
关键词
对冲基金, 私募股权, 日本公司, Elliott, Tokyo-Gas, 房地产, 投资, KKR, Bain, Fuji-Soft, 3D, Sapporo-Holdings, Seibu-Holdings, Shinjuku-Park-Tower, Jones-Lang-LaSalle, 房地产收益
预测
未来，投资者将更加关注日本公司的未实现房地产价值，推动更多激进的并购活动。
数据摘要
日本公司可能存在至少 ¥25万亿（$1650亿）的未实现收益，特别集中在铁路、建筑和公用事业行业。
Leave a Reply