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  • 房地产: 美国1000亿沿海房屋未来将被吞没

    • 楠塔基特岛、科德角、外滩群岛是风险最高的地区
    • 海滨城镇的打折销售预示着未来还会有更多折扣

    戴维·穆特 (David Moot) 曾以为他永远无法实现在马萨诸塞州海岸拥有一栋海滨别墅的梦想，那里是他近 20 年来的度假胜地。当他发现科德角有一栋别墅的标价低得惊人，仅为 39.5 万美元时，他立即接受了这笔交易。

    但有一个问题：大海可能很快就会来到他家门口。这栋房子位于伊斯特姆的布朗内尔路 157 号，距离一处正在侵蚀的沙崖仅 25 英尺（7.6 米）。

    预计每年潮水都会将他的家门往前推进 3 英尺，他的投资可能会在十年内化为乌有。

    “生命太短暂了，我只是对自己说，‘让我们看看会发生什么吧’，”59 岁的穆特说道。“它最终会掉进海里，这也许会发生在我有生之年，也许不会。”

    穆特为伊斯特姆这栋房屋支付的价格比卖家最初在 2022 年要求的 119.5 万美元低了 67%。在科德角南部富人的度假岛屿楠塔基特岛，一栋位于绵羊塘路 28 号的海滨别墅于 6 月份以仅 20 万美元的价格售出，约为今年评估价值的十分之一。

    具有赌博精神的购房者可能很快就能找到更多大幅折扣的交易，就像美国主要海滨城镇的业主在海浪造成高昂损失之前寻求止损一样。对便宜货的期待可能会吸引度假租赁的投资者、能够承受金融风险的富有买家，甚至渴望拥有一片珍贵的海滨土地的普通人——即使只是暂时的。

    根据美国国家海洋和大气管理局的数据，随着海洋变暖引发更强烈、更频繁的风暴和海平面上升，美国沿海价值超过 1060 亿美元的房产可能在不到 30 年的时间内被海洋吞噬。

    东海岸的低洼屏障岛尤其容易受到影响，包括科德角和楠塔基特岛以及北卡罗来纳州的外滩群岛，自 2020 年以来，已有六栋房屋倒塌入海。

    “底线是，从现在起 50 到 100 年后，一些社区将被淹没，”北卡罗来纳大学威尔明顿分校海洋学教授迪伦·麦克纳马拉 (Dylan McNamara) 表示，他研究沿海房地产市场已有近二十年。“这些房产价值下跌只是时间问题。它们会如何下跌，是急剧下降还是平稳回落，目前仍不得而知。”

    据当地政府网站报道，楠塔基特岛遭受了越来越强烈的冬季风暴的袭击，一些地区的海岸线每年被侵蚀超过 12 英尺。

    “毫无疑问，将有更多房屋面临风险，”Advisors Living 的楠塔基特房地产经纪人 Shelly Lockwood 表示。“与业主的对话很难。他们损失了数百万美元，本以为可以把这些留给孙子孙女。现在，他们的房子一文不值。”

    据《楠塔基特时报》报道，去年，羊塘路一栋价值超过 210 万美元的房屋因甲板倒塌而被判定为危险并被拆除；亿万富翁巴里·斯特恩利希特于今年 4 月被迫拆除岛上的一处房产。

    房地产投资者喜达屋资本集团 (Starwood Capital Group)董事长兼首席执行官斯特恩利希特 (Sternlicht) 的代表没有回应置评请求。

    在外滩群岛，一些地方的风险如此迫在眉睫，以至于国家公园管理局已经开始以大幅折扣购买房产，并计划拆除它们。其目的是让海滩和水道免受可能损害脆弱的沿海生态系统的垃圾的侵扰。

    霍华德汉纳 (Howard Hanna) 房地产经纪人埃里克·布拉奥霍斯 (Eric Braojos)表示，外滩群岛的房地产需求仍然很高，尤其是在纳格斯黑德 (Nags Head)、基蒂霍克 (Kitty Hawk) 和基尔戴维尔山 (Kill Devil Hills) 等人为拓宽了海滩的城镇。

    布拉奥霍斯说，自 2020 年以来，有 6 栋房屋倒塌入海，全部位于哈特拉斯角和罗丹特岛，“这些房屋根本就不应该建造”。

    麦克纳马拉表示，传统上被海滨房屋吸引的富裕买家推高了沿海城镇的房价，但随着房产投保难度加大、保险费用增加，房价可能下降。

    楠塔基特岛经纪人洛克伍德表示，大型保险公司不愿意为那里受到侵蚀威胁的房屋提供保险，而贷款机构也不愿意为购房提供资金。

    “如果你想买这栋房子，你就得全额支付现金，而且你无法投保，”她说。“这会让买家数量大大减少。”

    科德角这栋房屋的买家穆特表示，他正在考虑将其出租，以支付高额的保险和税费。

    虽然购买价格很便宜，但他每年要缴纳近 4,000 美元的房产税和相同金额的房主保险，而房主保险不包括与侵蚀相关的损害。

    穆特位于马萨诸塞州伊斯特姆的家。

    住在匹兹堡的穆特说，他咨询过专家，研究过海洋侵蚀他房产的预测。他仍在为这所房子想办法，比如把它改造成一个让身患绝症的人可以在这里度过美好时光的空间，享受海角的自然美景。他还想让白天的游客们享受海风和海景，这正是吸引他来这所房子的初衷。

    “这对我来说是一个如此美妙的梦想，它已经成真了，我很乐意与大家分享它，”穆特说。“我希望人们能尽可能地享受它。”

  • 黑天鹅: 1.2兆亿房地产处于气候灾难的高风险中

    黑天鹅: 1.2兆亿房地产处于气候灾难的高风险中

    卡桑德拉很少有机会预测两次灾难。即使是最初的卡桑德拉在预测特洛伊城陷落后也没有取得任何显著的胜利。但是，当一位预言家成功预测了一场灾难，并警告另一场灾难即将来临时，你可能需要听一听。

    早在金融危机爆发前几年，大卫·伯特就预见到次级抵押贷款市场即将出现问题，并开始押注危机，不仅赚得盆满钵满，还因此在迈克尔·刘易斯的《大空头》中客串出镜。现在，伯特经营着 DeltaTerra Capital，这是他创办的一家研究公司，旨在警告投资者下一次房地产危机。这次危机将由气候变化引起。

    上个月，在与记者举行的网络研讨会上，伯特指出，美国房主每年的野火和洪水风险保险不足 287 亿美元。因此，超过 1700 万户家庭（占美国房屋总价值的近 19%）面临总计可能 1.2 万亿美元的损失风险。

    “这不是‘全球金融危机’那种事件，”伯特说，并指出整个房地产市场价值约为 45 万亿美元。“但在受影响的社区，感觉就像大衰退一样。”

    伯特的估计可能实际上偏保守。气候风险研究公司 First Street Foundation 去年估计，3900 万美国家庭（几乎占该国所有独户住宅的一半）的自然灾害保险不足，其中 680 万家庭依靠国家支持的保险公司作为最后的依靠。

    问题在于，在美国许多地方，保险费并未反映气候引发灾难的风险，而随着地球变暖，这种风险正在增加。

    美国国家海洋和大气管理局称，去年美国发生了创纪录的28 起天气灾害，造成 10 亿美元或以上的损失。

    今年至少有望追平这一纪录，目前已发生 15 起此类事件——这一数字还不包括可能造成300 亿美元损失的飓风贝里尔。

    再保险公司慕尼黑再保险公司本周估计，今年迄今为止，全球自然灾害造成的损失已超过1200 亿美元。其中只有 620 亿美元由保险承保，比长期平均水平高出 70%。大部分损失发生在美国，其中大部分由房主承担。

    为了应对这些灾难，以及通过慕尼黑再保险公司等公司支付不断上涨的重建和购买保险的费用，保险公司一直在提高保费。标普全球市场情报显示，2023 年美国房主保险费平均上涨 11%。仅在过去五年里，房主保险费就上涨了三分之一以上。在加利福尼亚州、佛罗里达州和德克萨斯州等气候变化最严重的州，涨幅甚至更高。

    但保费仍然不够高，主要是因为几乎没有人希望保费高。房主不喜欢支付过高的保险费，他们往往会惩罚让保费上涨太多的政客。保费上涨还会损害房产价值，威胁税收。结果就是市场操纵，比如加州103 号提案，它严格限制了保险公司提高保费的幅度。即使保险公司可以随意提高费率，他们也可能会三思而后行，不赶走客户——尤其是当法律和法规旨在阻止房主就未承保的损失起诉保险公司时。

    哈佛法学院教授苏珊·克劳福德 (Susan Crawford) 在网络研讨会上表示：“目前，我们金融和法律体系的每个部分都致力于维持现状。我们很难适应。”

    First Street 用一个假想的加州房屋来说明某些地方的保险成本与现实有多么脱节。假设我们假想的加州人从 2010 年开始每年支付 2,000 美元的房屋保险费。如果每年增加 7%——这是该州允许的最高限额，而且无论如何都不太可能——那么到 2023 年，保险费将达到 4,820 美元。哎呀！然而，First Street 估计，考虑到气候变化、通货膨胀、再保险和其他成本，这仍然比真正反映 Hypothetical Insurance Inc. 所承担风险的价格少 2,900美元。

    难怪保险公司纷纷撤离加州、佛罗里达和其他高风险地区，让现实生活中的房主只能依靠州保险公司。这些保险政策昂贵且往往不够。保险公司还经常面临破产的风险。据最新统计，加州的 FAIR 计划面临3110 亿美元的潜在损失，佛罗里达州的公民财产保险公司可能面临5250 亿美元的损失。美国最大的洪水保险公司——联邦国家洪水保险计划一直在亏损。如果这些计划失败了，谁来支持它们？照照镜子吧。

    合理的解决方案是准确定价气候风险，正如国家洪水保险计划 (NFIP) 开始尝试的那样，最终结束了对过时洪水地图的依赖。我们将不再补贴在最容易受到恶劣天气影响的地区建造和重建房屋。但一次性这样做的结果将是房地产市场突然出现尴尬的价格发现，伯特的 1.2 万亿美元损失将成为现实。

    我们必须找到一个折衷方案，既要阻止在气候变化前沿定居，又要避免经济灾难。但正如那些最终遭遇加州野火或佛罗里达洪水的房主所证实的那样，有时灾难会在你没有做好准备的时候降临。

  • 香港: 富裕家庭亏损出售豪宅

    香港: 富裕家庭亏损出售豪宅

    • 何顺平家族一个月卖出2.5亿美元房产
    • 业主因房地产估值暴跌和高利率而受到重创

    香港的一些富裕家庭因亏本出售豪宅和其他房产来偿还贷款，陷入了房地产低迷的泥潭。

    就在上个月，一个负债累累的家族以 2.5 亿美元的价格出售了位于著名山顶区的七处房产，其中一些房产以大幅折扣出售。4 月，一家家族企业以 2000 万美元的亏损出售了其在AIA Central大楼的股份。另一个靠零售业发家的家族以 60% 的亏损出售了一个店面，其他房产被接管人没收。

    世邦魏理仕集团 (CBRE Group Inc.)的数据显示，仅在住宅领域，今年上半年约 75% 的高端房地产交易（每笔价值超过 1000 万美元）都涉及财务压力大的卖家。

    这些交易给香港房地产市场带来了进一步的压力。过去几年，随着香港这座金融中心的光环逐渐消退，房地产市场一直处于下滑状态。尽管业主通常不会透露交易背后的原因，但随着中国经济放缓、利率居高不下以及房地产价值下跌，一些业主面临着财务压力。

    世邦魏理仕香港资本市场主管 Reeves Yan 表示：“变化很大，因为过去 15 年来，家庭业主都懒得出售房产。”他表示，豪宅通常只有经营业务的开发商才会出售。“但现在有很多中小型家庭业主因为压力而出售房产。”

    最突出的例子就是何氏家族。据根据公开文件计算，何氏家族由拥有 69 年历史的房地产投资公司九龙置业的董事何崇彬领导，该家族以旗下至少 12 处房产抵押，借贷总额约为 3.5 亿美元。

    据知情人士透露，何先生去年从基汇资本获得了一笔 2.05 亿美元的贷款，贷款由七处豪华住宅支持。其中四处位于种植道 46 号的房产于 7 月份以现金交易的方式以 11 亿港元（1.41 亿美元）的价格售出。据负责该交易的 Savills Plc 称，这些房产的售价约为市场峰值的一半。

    据当地媒体报道，位于山顶道的其余三栋豪宅后来以 1.1 亿美元的价格售出。基汇资本拒绝置评。

    此外，据公开文件显示，何先生及其侄子何世荣从放贷人X8 Finance借款 8500 万港元，首期贷款利率为 29%，其余贷款利率约为 18%。何先生家族还利用跑马地的一处住宅物业从大华继显信贷有限公司 (UOB Kay Hian Credit Pte.) 借款 2 亿港元，大华继显信贷有限公司与新加坡大华银行有限公司 (United Overseas Bank Ltd.)有关联。该银行未回应置评请求。

    仲量联行香港资本市场执行董事 Raymond Ho 表示：“几年前利率较低时，银行鼓励一些业主对已抵押的房产进行额外抵押。然而，这些业主现在面临着房价调整和高利率的双重影响。”

    九龙投资没有回复通过电子邮件提出的置评请求。当记者访问位于中环的注册办事处时，一名公司代表拒绝置评。她表示何先生不在办公室，也没有办法联系他。

    其他陷入困境的富裕家族包括已故零售业巨头邓成波家族，该家族自 2020 年以来一直在寻求出售价值数十亿美元的房地产。据当地媒体报道，今年接管人查封了邓家族拥有的至少八处房产，包括一家购物中心和一家酒店，该家族在 5 月份以 60% 的亏损出售了一座店面。

    法庭文件显示，邓耀星儿子邓耀星等人于 7 月被债权人起诉，要求偿还逾 110 万港元贷款。

    丽新发展有限公司由已故实业大亨林百欣的家族经营，一直在出售住宅、零售和商业等物业。今年 4 月，该集团出售了友邦保险中环办事处 10% 的股份，亏损约1.546 亿港元。净收益将用于偿还银行贷款和提供营运资金。

    与此同时，由香港电视广播前主席陈国强创办的开发商德祥地产集团有限公司在 4 月份的一份交易所文件中表示，该公司出售了美国银行大厦 30 层以偿还贷款。该公司表示，这块办公空间亏损了 400 万港元。

    位于香港中环的美国银行大厦。

    德丰地产的代表拒绝置评。赖新没有回复通过电子邮件发来的置评请求。由唐家三少领导的陞域集团的代表也没有回复置评请求。

    据经纪人称，对于豪宅销售而言，买家通常是高净值人士，他们希望以大幅折扣购买廉价房产。其中包括中国大陆买家，他们主导了今年香港一些顶级交易。

    世邦魏理仕的严先生表示，由于美联储并不急于降息，今年可能会有更多家庭抛售房产。这意味着房主可能面临超过 5% 的借贷利率，高于香港 3% 的租金收益率。香港的利率跟随美国利率，因为香港的货币与美元挂钩。

    “你可以想象，如果这种情况持续下去，越来越多的业主将面临困难，”世邦魏理仕的 Yan 表示。“其中一些业主可能会违约，出现现金流问题，并被迫出售房产。”

  • 利率：高利率持续一年的影响

    利率：高利率持续一年的影响

    美联储将利率提高至二十多年来的最高点，这一年来，央行已成功缓解了美国经济过热的势头。但借贷成本上升也带来了一些意想不到的影响。

    高收入家庭正在享受股市繁荣和房价上涨带来的好处。企业正在快速借贷，消费者则继续消费。

    但另一方面，一年的高利率终于开始产生负面影响。美国人找工作的时间越来越长，失业率也小幅上升。小企业正感受到贷款成本上升带来的痛苦。低收入家庭的汽车贷款和信用卡还款也出现拖欠。

    花旗集团经济学家维罗妮卡·克拉克表示：“过去几个月经济形势已经有所缓和，如果经济形势开始进一步缓和，美联储官员将会非常担忧。”她还表示，这将导致官员们更快地降息。

    普遍预期决策者将在下周会议上维持利率不变，但投资者预计美联储将在 9 月开始降低借贷成本。在此之前，评估美联储政策对经济的影响（以及未对经济产生的影响）将有助于指导官员们如何抑制通胀，同时又不破坏就业市场。

    房产市场

    加息对美国房地产市场的影响最为明显，美联储的政策不仅刺激了借贷成本的飙升，还推高了房价。衡量住房负担能力的指标接近 30 多年来的最低水平。

    根据全国房地产经纪人协会的数据，由于抵押贷款利率徘徊在 7% 左右，购买中等价位房屋的人的每月抵押贷款支付额从三年前的 1,205 美元上升至 5 月份的 2,291 美元。

    经济学家预计，由于借贷成本上升，销售额会下降——事实也确实如此。“如果经济没有陷入衰退，锁定效应会如此强大，这出乎意料，” Realtor.com 高级经济学家拉尔夫·麦克劳克林 (Ralph McLaughlin)表示。

    疫情期间获得超低抵押贷款利率的现有房主仍然不愿将房产出售。这使得本来就有限的住房供应更加紧张，房价也因此飙升至新高。

    股市繁荣

    利率上升通常会拖累股市，因为利率上升会减缓企业投资和增长。但投资者基本上不理会这些担忧，导致股价和美国人的退休金账户飙升至新高。

    自美联储于 2022 年 3 月开始加息以来，标准普尔 500 指数已上涨约 25%，为家庭财富增加了约 3 万亿美元。

    然而，如果美联储不尽快开始降息，“市场将变得脆弱”，穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪表示。“投资者预期降息的现象已经体现在当前股价中。”

    人才市场

    尽管利率高企，但美国就业市场却一次又一次地超出了经济放缓的预期，但现在终于出现了降温迹象。

    招聘活动较两年前的过热水平有所放缓，公司发布的职位空缺也减少了。就业的美国人辞职的人数减少了，失业者发现找工作越来越难。

    Glassdoor 首席经济学家亚伦·特拉萨斯( Aaron Terrazas ) 表示，6 月份失业 27 周或更长时间的人数（即长期失业人数）上升至 150 万，为 2017 年以来的最高水平（疫情期间的短暂激增除外）。

    他说，招聘已更加集中于医疗保健、社会救助和政府等少数几个行业，这表明其他更容易受到经济放缓影响的行业也开始撤退。

    综合来看，这些数据引发了人们对就业市场可能意外疲软的担忧，这一转变将使整体经济面临风险。有关劳动力市场状况的最新数据将于周五公布。

    消费者韧性

    尽管贷款利率高企，但消费者仍在继续消费并购买汽车等大宗商品，推动经济稳步增长。消费的韧性是经济学家们相信美联储能够抑制通胀而不引发经济衰退的关键原因之一。

    一些人甚至认为高利率本身有助于支持这种支出，富裕家庭和退休人员从债券投资和储蓄账户中获得收入。但许多家庭，尤其是那些依靠信贷来应对不断上涨的生活费用的低收入家庭，正感受到借贷成本上升的压力。

    美联储数据显示，5 月份信用卡利率升至 22.76%，略低于 1994 年以来的最高水平。第一季度，约有 2.6% 的信用卡余额逾期 60 天，创下费城联储自 2012 年以来的一系列最高纪录。

    低收入家庭的支出仅占整体消费支出的 15%，但如果该群体陷入困境，经济就无法繁荣，赞迪说。

    商业借贷

    高利率并未阻止大公司大规模借贷。企业正利用养老基金和保险公司等长期投资者的强劲需求，这些投资者希望在美联储降息前锁定一些更高的收益。

    此外，他们发行的长期债券具有固定利率，期限约为 10 年，这意味着它们不会直接受到美联储举措的影响，道明证券信贷策略董事总经理汉斯·米克尔森 (Hans Mikkelsen)表示。

    对于小型企业来说，情况则大不相同。惠誉评级预测，杠杆贷款（通常采用浮动利率）的违约率今年预计将升至5% 至 5.5% 之间。如果这一预测成真，这将是2009 年以来的最高水平。

    米克尔森称：“美联储的货币政策给企业带来了巨大的痛苦，许多企业陷入破产。”

  • 中国房地产: 继续大幅下跌

    中国房地产: 继续大幅下跌

    • 救助计划对提振市场情绪作用不大
    • 政策会议上对更多大规模刺激措施的预期较低

    六月份中国房价再次下跌，凸显出政策制定者在阻止房地产市场低迷方面面临的挑战，房地产市场低迷正在损害开发商和经济。

    国家统计局周一公布的数据显示，70个城市（不含保障性住房）新房价格较5月份下跌0.67%，5月份下跌0.71%，为2014年10月以来的最大跌幅。现房价格下跌0.85%，而上个月下跌了1%。

    这些数据进一步证明， 5 月份出台的救助计划对提振房地产市场人气作用不大。然而，很少有人预计周一开始的中国共产党官员五年一度的重要会议将出台更积极的措施。由于开发商和房主采取大幅折扣来出售房屋，房价压力可能依然存在。

    彭博行业研究分析师Kristy Hung和Monica Si在最近的一份报告中写道： “对接下落的刀子的恐惧可能会阻碍房地产投资。” “新房和现有住房的过剩库存增加了价格进一步下跌的压力。”

    价格跌幅较上年同期有所扩大。统计局称，新房价格平均下跌4.9% ，二手房价格下跌 7.9%。

    房地产行业上个季度继续拖累中国经济。国内生产总值同比增长 4.7%，低于彭博社对经济学家调查的 5.1% 的中值预期。周一公布的另一份政府数据显示，上半年房地产投资萎缩 10.1%，与前五个月的萎缩幅度相同。

    穆迪分析公司 (Moody’s Analytics) 经济学家Harry Murphy Cruise表示：“最近的支持措施是朝着正确方向迈出的一步，但与问题的严重程度相比，这些支持力度仍然微不足道。房地产的触角伸得很深。当该行业受到冲击时，整个经济都会受到影响。”

    一个亮点是住宅物业销售有所改善，根据彭博社根据前六个月的数据计算，6 月份住宅物业销售同比下降幅度收窄至 13%。相比之下，5 月份同比下降了 28%。

    中国于 5 月推出了广泛的房地产政策方案，重点是放宽抵押贷款规定并鼓励地方政府购买未售出的房屋。此后，中国四大城市——北京、上海、深圳和广州——都推出了针对购房者的重大宽松措施。

    由于央行迄今透露的资金有限，且现有几个城市试点项目进展缓慢，投资者和分析师对这些举措是否足够表示怀疑。

    房地产政策是本周召开的三中全会关注的重点领域，三中全会是中国共产党最重要的政治会议之一。评论称，中国有实力结束房地产危机，包括采取“大爆炸式”解决方案，即像美联储那样注入资金，但不太可能立即采取行动。

    目前，投资者尚未确信房地产市场低迷已经到达转折点。

    彭博行业研究衡量的中国房地产股指数周一上午下跌 1.5%，较 5 月中旬高点延续跌势，跌幅达到 27%。

    开发商万科集团上周警告称，由于折扣和高昂的土地收购成本影响利润率，该公司上半年亏损高达 90 亿元人民币（合 12 亿美元）。这家国有企业正试图避免步中国恒大集团和碧桂园控股有限公司等公司的后尘，陷入违约。

    尽管政府去年年底制定了一份有资格获得贷款的房地产公司“白名单”，但开发商的融资仍然很疲软。周一公布的另一份数据显示，包括贷款、债券和房屋销售收益在内的建筑商融资总额较上年同期下降了 23%。

    印尼央行的 Hung 表示，尽管新房价格较上月上涨的城市略有增加，这是三个月来首次出现这样的上涨，但复苏主要集中在大城市和二手房市场。

    洪说，只要人们对自己的工作仍不放心，对房价仍持悲观态度，经济复苏就会面临障碍。“人们仍在问房价的底线在哪里，才能入市买房。”

  • 中国: 经济增长不及预期

    • 第二季度 GDP 增长 4.7%，低于预期
    • 工厂产量超出预期，但零售额落后
    • 央行维持MLF利率不变 净回笼30亿元
    • 中国人民银行连续第五个月暂停净现金投放
    • 中国新房和二手房价格延续下跌趋势

    2024 年 5 月 14 日星期二，中国武汉街头市场的摊位。据债券市场策略师和情绪指标显示，中国将于周五发行今年首批特别主权债券，预计将迎来强劲需求。

    以下是中国经济数据和中国人民银行月度市场操作的

    主要内容：

    • 经济放缓幅度超过预期，第二季度国内生产总值增长4.7%，为五个季度以来的最低增速。
    • 这些数据进一步证明经济复苏并不平衡， 6 月份工业增加值增长5.3%，高于预期，而零售额增长 2%，远低于预期。
    • 6 月份房价延续跌势，表明尽管政府竭尽全力扭转局面，房地产行业仍然举步维艰。上半年房地产销售和投资继续萎缩。
    • 央行暂时不会采取重大举措，而是暂停降息并撤回部分流动性。
    • 数据公布后，中国股市波动很大，上证综合指数和沪深 300 指数在早盘下跌后基本持平。投资者寄希望于定于今天至周四举行的三中全会，以提供政策支持并提振市场情绪。离岸人民币兑美元汇率仍较弱，约为 7.2598。

    现在数据已经出炉，本周所有人的目光都将集中在全体会议上。穆迪分析公司的 Harry Murphy 总结道：

    “尽管改革的理由很充分，但改革不太可能是一件特别令人兴奋的事情。重大的政策转变可能会被视为承认失败，并且肯定会丢脸。相反，我们预计政策会进行适度调整，扩大高科技制造业，并为住房和家庭提供少量支持……”

  • 新加坡: 股息表现优异, 涨势或将延续

    新加坡: 股息表现优异, 涨势或将延续

    • 基准海峡时报指数今年已上涨近 7%
    • 辉立证券：投资者转向低贝塔系数市场

    由于美国可能降息，从而增强高收益市场的吸引力，新加坡股市多年来的最佳涨势或将持续。

    投资者越来越相信美国利率已达到峰值，这可能会促使投资者购买新加坡高收益的房地产投资信托和银行股。交易员们押注美联储将在 9 月份开始放松政策。

    海峡时报指数今年以来已上涨近 7%，得益于银行股在强劲的股息预期下上涨。瑞银集团和摩根大通等券商近期将新加坡股市评级上调至中性，原因是估值已不再过高，而指数权重股的盈利势头依然强劲。

    Phillip Securities Pte 研究主管Paul Chew表示：“新加坡股市的吸引力在于其货币和股息收益率。全球经济增长放缓和降息的可能性将促使投资者转向新加坡等贝塔系数较低的国家。”

    根据数据，基准海峡时报指数的收益率超过 5%，高于大多数区域市场。即使在近期上涨之后，估值仍然合理，该指数的预期市盈率为 10.9 倍，低于其五年平均水平 12.3 倍。

    分析师表示，尽管降息可能对银行的利润率造成压力，但如果政策放松刺激理财费用和贷款增长，银行股价可能继续表现出色。

    法巴资产管理亚洲股票部主管陈志凯表示，鉴于“净息差至少将维持到年底”，新加坡银行的股息支付看起来可持续。银行还“拥有过剩资本”。

    较低的借贷成本也对该国的房地产行业有利，而新加坡房地产投资信托基金（REIT）过去几年的低迷也使其变得更具吸引力。

    可以肯定的是，在地缘政治紧张局势加剧的环境下，这个东南亚国家也无法幸免。唐纳德·特朗普在即将到来的美国大选中可能获胜，这可能会给新加坡房地产投资信托基金和从中国获得部分收入的制造企业带来重大风险。

    法国巴黎银行的陈先生表示，“从收益率角度来看，新加坡股票仍然表现良好。”“新加坡是该地区被视为稳定代理的国家之一”，一些国际基金正在寻求扩大其在该市场的敞口。

  • 房地产: 上海哄抢500万美元的豪宅

    房地产: 上海哄抢500万美元的豪宅

    • 一套售价 1500 万美元的住宅在数小时内售出
    • 买家抢购 200 套大型公寓，售价近 500 万美元

    融创华侨城项目样板间。图片来源：陆开开

    一套售价 1500 万美元的顶层公寓在开售数小时后就被抢购一空。不到一天的时间，超过 200 套售价近 500 万美元的房屋就被抢购一空。价值 380 万美元的公寓被超额认购了五倍。

    上海的豪宅市场是中国惨淡房地产市场的一抹亮色。它是中国特大城市中唯一一个仍吸引人们投资这一原本被人们抛弃的资产类别的城市。

    这一举措是由中国富人推动的——其中许多人居住在上海所在的长江三角洲地区——他们只把钱投在稳赚不赔的投资上。鉴于上海的金融中心地位、此类住宅供应稀缺以及新房与现有房相比的折扣，近期买家仍将豪华住宅视为最佳选择。

    这一趋势凸显了贫富差距巨大的中国房地产市场前景的分化。除上海外，中国大多数城市——甚至包括首都北京——尽管政府推出了迄今为止最强有力的刺激措施，但仍在努力恢复交易和价格。

    房地产公司同策房地产咨询有限公司研究总监宋宏伟表示：“不确定的经济前景迫使富人将资金存放在保守的地方。当他们缺乏更好的资产配置渠道时，上海黄金地段​​的核心房地产就成为一个方便的选择。”

    Tospur 的数据显示，2024 年前五个月，上海售价 3000 万元人民币（400 万美元）及以上的新住宅销量已经超过了过去七年的年销量。

    平均房价比去年上涨了 18%。相比之下，上海整个新房市场的同比涨幅仅为 0.6%——上海已经是统计局跟踪的 70 个主要城市中表现最好的。

    彭博指数衡量的中国开发商股价周二上午上涨 2.2%。

    政策放松

    据卖家和开发商顾问称，买家既有本地人也有外地人，其中许多人来自邻近的浙江和江苏省。上海允许非本地购房者在缴纳了三年所得税的情况下购房。

    他们正在利用最近的政策放松。上海的首套房首付门槛已降至 20%，第二套房首付门槛降至 30%。如果一个家庭至少有两个孩子，且其中至少有一个未满 18 岁，则可以购买第三套房。

    上海还放宽了新房限价，这是政府在房价飙升时用来抑制房地产泡沫的策略。据知情人士透露，包括位于著名外滩滨水区的上海凯旋门在内的多个豪宅项目的售价约为每平方米 17 万元人民币，比之前的限价高出 13%。

    由香港新鸿基地产有限公司开发的上海凯旋门最近见证了这股热潮。其 212 套高档公寓吸引了1,000 多名潜在买家，并在开盘当天就销售一空。其价值 1,500 万美元的顶层公寓在几个小时内就被一抢而空。

    位于上海法租界的 Paragon 是由新加坡 CapitaLand Group Pte. 开发的，其 75 套公寓在 45 分钟内就在网上售罄。这些公寓的售价比 Landz Realtors 销售的该街区两套类似价格的二手公寓低了约 20%。

    “那些能买得起这些优质项目的人已经等了两年多，”从事上海优质房地产销售二十多年的 Stephanie Zhou 说道。“一些新项目的定价低于他们在市场高峰期查看过的现有项目，他们认为这些项目很划算。”

    与之形成鲜明对比

    融创中国控股有限公司在华侨城一号项目推出的204 套公寓吸引了 4,000 名潜在买家，尽管最便宜的一套公寓售价接近 500 万美元，创下了上海今年的最高纪录。

    由香港置地有限公司支持的项目以平均 380 万美元的价格售出，并获得超额五倍的认购。

    需求如此强劲，人们甚至愿意购买尚未建成的豪宅。中国买家越来越担心开发商无法交付预售公寓。

    这与北京等其他城市形成了鲜明对比，这些城市的豪宅项目未能吸引买家。上海更富裕、更有创业精神的人口结构正在推动房价反弹，而首都有更多的人在国有企业和政府工作，这意味着他们已经有机会获得政府补贴的住房。

    尽管如此，中原集团分析师陆文曦表示，预计下半年被压抑的需求得到释放后，这一趋势将会降温。

    Tospur 的宋先生警告称，只有核心地段的项目才有望保持吸引力。“与现有项目相比，豪宅的折扣正在缩小，因此富裕买家已经变得更加理性，”宋先生说。

  • 中国: 高端品牌遭遇抛弃

    中国: 高端品牌遭遇抛弃

    • 今年消费类股票表现落后于基准
    • 经济不确定性导致消费降级趋势持续

    一瓶贵州茅台酒。摄影师：沈其来/彭博社

    面对经济放缓，中国曾经的购物狂们已经变成了消费意愿不强的人，这种转变对高端品牌相关股票的影响尤其严重。

    今年，高端白酒生产商贵州茅台股份有限公司、豪华汽车经销商中升集团控股有限公司和耐克经销商滔搏国际控股有限公司的股价均下跌了约 10% 或更多，与股市基准指数的涨幅形成鲜明对比。分析师将股价表现不佳归因于中国消费降级趋势，端午节期间 消费低迷以及正在进行的 618 购物节中出现疲软迹象就是明证。

    尽管中国政府采取了一系列措施刺激消费，包括家电和汽车以旧换新、放宽汽车贷款规定等，但消费依然低迷。尽管提供平价产品的公司在市场上的表现优于豪华品牌，但对中国经济复苏力度的怀疑让投资者对消费类股票普遍持谨慎态度。

    上海诚洲投资管理有限公司董事项晓天表示：“高端房产的下滑趋势尚未触底。只有 2025 年经济和房地产市场开始稳定，我们才会看到一些改善。”

    随着消费者消费水平的下降，中国高端品牌一直在努力制定可行的战略。人们对物超所值的需求与几年前形成了鲜明对比，当时中国蓬勃发展的中产阶级寄希望于消费升级，这将推动奢侈品的销售。

    贵州茅台的旗舰白酒零售价通常为每瓶 2500 元人民币（344.58 美元），而 2024 年，其股价下跌了 9.9%，而内地股市的沪深 300 指数则上涨了 3.2% 。

    在中国销售高档啤酒的百威亚太是今年恒生指数中表现最差的股票之一，中升集团亦是如此。这两只股票都下跌了约三分之一。

    上海的一家贵州茅台酒专卖店。摄影师：沈其来/彭博社

    受到影响的不仅仅是本土企业。由于消费减少，一些外国奢侈品牌不得不在中国提供大幅折扣。

    Jefferies Financial Group Inc. 分析师指出，尽管零售商提前推出了 618 促销活动，但 5 月份服装和家电销售仍有所放缓。该券商对耐克在中国的经销商 Topsports 和宝胜国际控股有限公司持谨慎态度，因为该品牌的定价策略可能对消费者来说“过于高端”。

    交易员们希望在 7 月份召开的三中全会上采取更有力的措施来振兴消费，三中全会是中国最重要的政治事件之一，最高领导层将在会上制定长期经济计划并发出潜在的政策转向信号。

    下周公布的数据可能会强化这种需求，彭博调查显示 5 月份零售额将温和增长 3%。

    景顺资产管理公司驻新加坡的策略师David Chao表示，推动消费的最大催化剂是“房地产政策的持续放松和刺激消费的努力”。

    他说，全会可能会出台更多措施来提振市场人气，进而推动零售支出改善。

    虽然价格昂贵的品牌在近期的抛售中首当其冲，但消费类股总体上落后于市场的反弹。MSCI 中国消费必需品指数今年已下跌近 12%，而基准指数则上涨逾 6% 。

    瑞银集团的策略师本月将他们的偏好从国内消费类股票转向半设备和房地产类股票，理由是收入增长乏力和公用事业成本高昂等因素。

    PDD Holdings Inc.的股价大幅波动表明，价格战愈演愈烈令投资者担忧。该公司的低价策略赢得了众多粉丝，是 2023 年最受欢迎的股票之一。该公司在美国上市的股票在 2023 年飙升 79% 后出现波动。

    总部位于广州的廉价零售商名创优品集团控股有限公司 (Miniso Group Holding Ltd.) 的股价今年在香港几乎没有变化，尽管该公司有海外扩张计划。

    北京香颂文化有限公司董事沈萌表示：

    “由于经济形势的不确定性很大，市场总体呈现观望情绪。中国的中高端品牌已经提高了产能，但需求却在减弱，这种差距可能会损害利润率并给股价带来压力。”

  • 印度: 未来十年将需要建造 1 亿套住房

    印度: 未来十年将需要建造 1 亿套住房

    • 自疫情爆发以来，全国房地产市场已经升温
    • Macrotech Developers 公布三月份季度销售额创纪录

    印度一家最大开发商的高层官员表示，由于印度这个全球增长最快的主要经济体家庭收入不断增长，新住宅需求旺盛，印度住宅建筑商可能不得不在十年内建造多达 1 亿套新住宅。

    孟买 Macrotech Developers Ltd. 首席执行官Abhishek Lodha在本月初接受采访时表示，未来 10 年，印度将有大约 7000 万户家庭有资格拥有住房，再加上人们寻求升级公寓，将产生多达 1 亿套新房的需求。Macrotech的旗舰项目包括孟买的特朗普大厦。

    纳伦德拉·莫迪周日宣誓就任印度第三任总理，他誓言将继续推动经济增长，特别是在住房和基础设施领域。房地产咨询公司Knight Frank预计，收入水平提高带来的住房需求将在未来十年转化为 9060 亿美元的经济产出。

    自疫情爆发以来，这个南亚国家的房地产市场一直在升温，2023 年是至少 15 年来房屋销售最好的一年。

    这一势头使得以 Lodha 品牌运营的 Macrotech在截至 3 月的三个月内报告了有史以来最高的季度销售额。

    他说，2023 年，印度将建造约 60 万套主要住宅，即使建筑业快速增长，也难以满足未来十年 1 亿套住宅的需求。

    Macrotech Developers 也以其高档社区的封闭式社区而闻名，去年该公司进入了科技中心班加罗尔，并在距离印度金融之都孟买约 150 公里的浦那市扩张业务。

    该公司是按市值计算的第二大上市房地产开发商，仅次于DLF Ltd 。今年迄今为止，其股价已上涨逾 43%，而NSE Nifty Realty Index的涨幅为 40% 。

    洛达表示，住房需求的上升“是一个十五年以上的周期。我们才刚刚进入第四年，印度要让房地产在其经济结构中占据应有的份额还有很长的路要走。”