DiaoMao

Tag: 住宅

  • 房地产: 在私募信贷热潮中的价值

    房地产: 在私募信贷热潮中的价值

    • 办公室、住宅、设备融资是最大的机会
    • 私人债务联合负责人米歇尔·拉塞尔-多威在播客中发言

    随着资金涌入私人信贷和资产基础融资市场，Schroders Capital 看到投资于银行所回避的住房和商业房地产债务的机会。

    “最有趣的机会在于情感偏见和恐惧——而这正是商业房地产市场的情况，”Michelle Russell-Dowe，私人债务和信贷替代品的共同主管，在最新一期的 Credit Edge 播客中说道。

    她补充说，该公司是 Schroders Plc 的一部分，正在寻求投资那些过度暴露的地区银行正在撤回的地方。她表示，这家资产管理公司还看好住宅房地产——包括多户住宅——和设备融资领域。

    全球顶级资产管理公司看到了私人信贷未来的更多增长。

    • Blackstone Inc. 预计市场将膨胀到 30 万亿美金，主要受基础设施项目贷款和养老金基金更大参与的推动。
    • Apollo Global Management Inc. 则将其潜力定在 40 万亿美金。

    除了已在私人信贷中非常活跃的保险公司外，Schroders 还看到来自养老金和主权财富基金的更多兴趣。

    Russell-Dowe 表示，高净值家族办公室也在加大投入。

    “我们刚刚经历了对风险资产的资金压力不成比例，”她说。“这正是人们寻求私人债务的主要原因之一——因为公共市场如此紧张，估值如此高。”

    • 私人和公共债务之间的融合，以及前者如何在投资者因缺乏流动性而获得补偿时继续支付更多
    • 二级市场流动性的前景，包括个别私人债务投资是否最终会被交易
    • 货币政策正常化对借款人和投资者的影响
    • 如果劳动力需求下降，低收入消费者对经济的风险

    关键词

    Schroders
    Michelle-Russell-Dowe
    私人信贷
    Blackstone
    Apollo-Global-Management
    养老金基金
    高净值家族办公室
    商业房地产
    住宅房地产
    设备融资
    流动性
    货币政策

    预测

    私人信贷市场预计将继续增长，可能达到30万亿至40万亿美元，主要受到基础设施项目贷款和养老金基金参与度增加的推动。

    数据摘要

    • Blackstone 预计私人信贷市场将膨胀到 30万亿 美元。
    • Apollo Global Management 估计市场潜力为 40万亿 美元。
    • Schroders 关注的领域包括商业房地产、住宅房地产和设备融资。
    • 高净值家族办公室正在加大对私人债务的投入。

  • 东京房价: 预计将在很大程度上承受日本央行加息的影响

    • 研究人员称利率上升不太可能阻止富裕买家
    • 建议租赁物业的投资者谨慎行事

    业内专家表示，日本央行加息后，东京住宅房地产价格可能仍会保持上涨，不过部分地区可能出现下跌。

    房地产数据和咨询公司东京关东株式会社的高级首席研究员 Takeshi Ide 表示，今年的加息幅度（央行基准利率升至 0.25%）并没有大到让富人不愿意买房的程度。他表示，短期转售可能会带来资本收益。

    房地产经纪公司 FJ Realty 的总裁 Shogo Fujita 也向客户推荐买房。他继续收到许多关于新房购买的咨询，而且没有客户因为利率上升而停止考虑买房。

    近年来，东京房地产市场一直很活跃，由于利率处于最低水平、供应量较低以及富裕的双收入家庭的出现，房地产市场已从泡沫破裂后的低迷中复苏。

    最近的数据显示，市场对央行 17 年来首次加息表现出了韧性。

    东京关东管理局的数据显示，8 月份东京 23 个区现有公寓的价格较上月上涨 2.6%，达到约 7800 万日元（544,000 美元）。东京中心区六个区的房价上涨 3.9%，达到约 1.28 亿日元，连续第三个月超过 1 亿日元。

    不过，分析师表示，如果利率继续上升，投资者投资住宅物业以获取租金收入时仍需保持谨慎。

    井出表示，5% 的利润率对于投资性房地产来说是理想的。然而，将借贷成本的增加转嫁给租房者的障碍很高。

    他说，如果房地产投资贷款利率上升被视为一种负担，人们可能会对购买用于租赁的房产变得更加谨慎。

    继日本央行今年 7 月第二次加息后，各大银行也上调了与可变抵押贷款利率挂钩的短期优惠利率。央行决策者表示，利率可能进一步上调，具体取决于经济前景和通胀情况。

    投资者也可能对购买不适合富人购买的价格范围内的房屋持谨慎态度。

    Ayumi Realty Service 总裁 Ayumi Tanaka 表示，活跃销售的是售价在 2 亿日元以上或 5,000 万日元以下的房产，而价格介于 2 亿日元和 5,000 万日元之间的房产交易速度较慢。

    尽管市场仍保持弹性，但从日本首都的房地产中赚取巨额利润的日子可能已经结束了。

    国土资源部数据显示，东京的公寓价格自 2010 年以来上涨了一倍，独立式住宅价格上涨了 1.34 倍。

    房价上涨始于 2013 年左右，由安倍晋三于 2012 年 12 月上任的第二届政府实施的货币宽松政策引发。

    田中表示，最大的受益者是那些在 2011 年左右（当时市场处于低迷状态）至五年前购买房产的人。田中表示，对于现在购买房产的人来说，“如果不进行装修以区别于其他房产，就很难指望获得可观的收益”。

  • 香港: 富裕家庭亏损出售豪宅

    香港: 富裕家庭亏损出售豪宅

    • 何顺平家族一个月卖出2.5亿美元房产
    • 业主因房地产估值暴跌和高利率而受到重创

    香港的一些富裕家庭因亏本出售豪宅和其他房产来偿还贷款，陷入了房地产低迷的泥潭。

    就在上个月，一个负债累累的家族以 2.5 亿美元的价格出售了位于著名山顶区的七处房产，其中一些房产以大幅折扣出售。4 月，一家家族企业以 2000 万美元的亏损出售了其在AIA Central大楼的股份。另一个靠零售业发家的家族以 60% 的亏损出售了一个店面，其他房产被接管人没收。

    世邦魏理仕集团 (CBRE Group Inc.)的数据显示，仅在住宅领域，今年上半年约 75% 的高端房地产交易（每笔价值超过 1000 万美元）都涉及财务压力大的卖家。

    这些交易给香港房地产市场带来了进一步的压力。过去几年，随着香港这座金融中心的光环逐渐消退，房地产市场一直处于下滑状态。尽管业主通常不会透露交易背后的原因，但随着中国经济放缓、利率居高不下以及房地产价值下跌，一些业主面临着财务压力。

    世邦魏理仕香港资本市场主管 Reeves Yan 表示：“变化很大，因为过去 15 年来，家庭业主都懒得出售房产。”他表示，豪宅通常只有经营业务的开发商才会出售。“但现在有很多中小型家庭业主因为压力而出售房产。”

    最突出的例子就是何氏家族。据根据公开文件计算，何氏家族由拥有 69 年历史的房地产投资公司九龙置业的董事何崇彬领导，该家族以旗下至少 12 处房产抵押，借贷总额约为 3.5 亿美元。

    据知情人士透露，何先生去年从基汇资本获得了一笔 2.05 亿美元的贷款，贷款由七处豪华住宅支持。其中四处位于种植道 46 号的房产于 7 月份以现金交易的方式以 11 亿港元（1.41 亿美元）的价格售出。据负责该交易的 Savills Plc 称，这些房产的售价约为市场峰值的一半。

    据当地媒体报道，位于山顶道的其余三栋豪宅后来以 1.1 亿美元的价格售出。基汇资本拒绝置评。

    此外，据公开文件显示，何先生及其侄子何世荣从放贷人X8 Finance借款 8500 万港元，首期贷款利率为 29%，其余贷款利率约为 18%。何先生家族还利用跑马地的一处住宅物业从大华继显信贷有限公司 (UOB Kay Hian Credit Pte.) 借款 2 亿港元，大华继显信贷有限公司与新加坡大华银行有限公司 (United Overseas Bank Ltd.)有关联。该银行未回应置评请求。

    仲量联行香港资本市场执行董事 Raymond Ho 表示：“几年前利率较低时，银行鼓励一些业主对已抵押的房产进行额外抵押。然而，这些业主现在面临着房价调整和高利率的双重影响。”

    九龙投资没有回复通过电子邮件提出的置评请求。当记者访问位于中环的注册办事处时，一名公司代表拒绝置评。她表示何先生不在办公室，也没有办法联系他。

    其他陷入困境的富裕家族包括已故零售业巨头邓成波家族，该家族自 2020 年以来一直在寻求出售价值数十亿美元的房地产。据当地媒体报道，今年接管人查封了邓家族拥有的至少八处房产，包括一家购物中心和一家酒店，该家族在 5 月份以 60% 的亏损出售了一座店面。

    法庭文件显示，邓耀星儿子邓耀星等人于 7 月被债权人起诉，要求偿还逾 110 万港元贷款。

    丽新发展有限公司由已故实业大亨林百欣的家族经营，一直在出售住宅、零售和商业等物业。今年 4 月，该集团出售了友邦保险中环办事处 10% 的股份，亏损约1.546 亿港元。净收益将用于偿还银行贷款和提供营运资金。

    与此同时，由香港电视广播前主席陈国强创办的开发商德祥地产集团有限公司在 4 月份的一份交易所文件中表示，该公司出售了美国银行大厦 30 层以偿还贷款。该公司表示，这块办公空间亏损了 400 万港元。

    位于香港中环的美国银行大厦。

    德丰地产的代表拒绝置评。赖新没有回复通过电子邮件发来的置评请求。由唐家三少领导的陞域集团的代表也没有回复置评请求。

    据经纪人称，对于豪宅销售而言，买家通常是高净值人士，他们希望以大幅折扣购买廉价房产。其中包括中国大陆买家，他们主导了今年香港一些顶级交易。

    世邦魏理仕的严先生表示，由于美联储并不急于降息，今年可能会有更多家庭抛售房产。这意味着房主可能面临超过 5% 的借贷利率，高于香港 3% 的租金收益率。香港的利率跟随美国利率，因为香港的货币与美元挂钩。

    “你可以想象，如果这种情况持续下去，越来越多的业主将面临困难，”世邦魏理仕的 Yan 表示。“其中一些业主可能会违约，出现现金流问题，并被迫出售房产。”

  • 中国房地产: 继续大幅下跌

    中国房地产: 继续大幅下跌

    • 救助计划对提振市场情绪作用不大
    • 政策会议上对更多大规模刺激措施的预期较低

    六月份中国房价再次下跌，凸显出政策制定者在阻止房地产市场低迷方面面临的挑战，房地产市场低迷正在损害开发商和经济。

    国家统计局周一公布的数据显示，70个城市（不含保障性住房）新房价格较5月份下跌0.67%，5月份下跌0.71%，为2014年10月以来的最大跌幅。现房价格下跌0.85%，而上个月下跌了1%。

    这些数据进一步证明， 5 月份出台的救助计划对提振房地产市场人气作用不大。然而，很少有人预计周一开始的中国共产党官员五年一度的重要会议将出台更积极的措施。由于开发商和房主采取大幅折扣来出售房屋，房价压力可能依然存在。

    彭博行业研究分析师Kristy Hung和Monica Si在最近的一份报告中写道： “对接下落的刀子的恐惧可能会阻碍房地产投资。” “新房和现有住房的过剩库存增加了价格进一步下跌的压力。”

    价格跌幅较上年同期有所扩大。统计局称，新房价格平均下跌4.9% ，二手房价格下跌 7.9%。

    房地产行业上个季度继续拖累中国经济。国内生产总值同比增长 4.7%，低于彭博社对经济学家调查的 5.1% 的中值预期。周一公布的另一份政府数据显示，上半年房地产投资萎缩 10.1%，与前五个月的萎缩幅度相同。

    穆迪分析公司 (Moody’s Analytics) 经济学家Harry Murphy Cruise表示：“最近的支持措施是朝着正确方向迈出的一步，但与问题的严重程度相比，这些支持力度仍然微不足道。房地产的触角伸得很深。当该行业受到冲击时，整个经济都会受到影响。”

    一个亮点是住宅物业销售有所改善，根据彭博社根据前六个月的数据计算，6 月份住宅物业销售同比下降幅度收窄至 13%。相比之下，5 月份同比下降了 28%。

    中国于 5 月推出了广泛的房地产政策方案，重点是放宽抵押贷款规定并鼓励地方政府购买未售出的房屋。此后，中国四大城市——北京、上海、深圳和广州——都推出了针对购房者的重大宽松措施。

    由于央行迄今透露的资金有限，且现有几个城市试点项目进展缓慢，投资者和分析师对这些举措是否足够表示怀疑。

    房地产政策是本周召开的三中全会关注的重点领域，三中全会是中国共产党最重要的政治会议之一。评论称，中国有实力结束房地产危机，包括采取“大爆炸式”解决方案，即像美联储那样注入资金，但不太可能立即采取行动。

    目前，投资者尚未确信房地产市场低迷已经到达转折点。

    彭博行业研究衡量的中国房地产股指数周一上午下跌 1.5%，较 5 月中旬高点延续跌势，跌幅达到 27%。

    开发商万科集团上周警告称，由于折扣和高昂的土地收购成本影响利润率，该公司上半年亏损高达 90 亿元人民币（合 12 亿美元）。这家国有企业正试图避免步中国恒大集团和碧桂园控股有限公司等公司的后尘，陷入违约。

    尽管政府去年年底制定了一份有资格获得贷款的房地产公司“白名单”，但开发商的融资仍然很疲软。周一公布的另一份数据显示，包括贷款、债券和房屋销售收益在内的建筑商融资总额较上年同期下降了 23%。

    印尼央行的 Hung 表示，尽管新房价格较上月上涨的城市略有增加，这是三个月来首次出现这样的上涨，但复苏主要集中在大城市和二手房市场。

    洪说，只要人们对自己的工作仍不放心，对房价仍持悲观态度，经济复苏就会面临障碍。“人们仍在问房价的底线在哪里，才能入市买房。”