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• 许多物流和工业园区的空置率正在上升
• 电子商务放缓，企业离岸外包给房东带来冲击

京东位于上海的物流设施。摄影：沈其来/彭博社

在中国的许多地方，曾经吸引国际投资者的仓库和工业园区正面临着商业活动意外放缓的现象。

为迎接电子商务、制造业和食品仓储业的长期繁荣而建造的物流中心正在失去租户，迫使建筑业主削减租金并缩短租期。拥有中国商业地产的房地产投资信托基金的股价暴跌，其中一些基金的经理预计租金收入将进一步下降。

据房地产咨询公司称，华东和华北地区物流地产的平均空置率接近 20%，为多年来的最高水平。越来越多的仓库正在建设中，这让问题更加严重。晨星公司负责房地产行业的股票分析师Xavier Lee表示：“我们预计中国物流和工业地产供应过剩。”

对于那些原本指望今年中国经济会反弹的房地产业主来说，房地产市场恶化令人失望。根据 MSCI Real Capital Analytics 的数据，过去 10 年，全球机构已在中国仓库、工业建筑、办公楼和其他商业房地产领域投资了超过 1000 亿美元。外国投资者包括黑石集团 (Blackstone Inc.)、保德信金融集团 (Prudential Financial Inc. ) 旗下的PGIM、新加坡的新加坡政府投资公司(GIC Pte.)和凯德集团 (CapitaLand Group ) 等。

一些机构正考虑在租金进一步下跌之前出售表现最差的资产。其他机构则打算等待经济衰退结束，并期望从长远来看赚钱。

“最佳地段仍然具有弹性，” Forest Logistics Properties首席执行官兼联合创始人 Hank Hsu 表示，该公司在北京、上海、武汉和其他中国城市的主要交通枢纽拥有仓库和配送中心。

成立六年的森林物流管理着约 25 亿美元的资产，投资者包括私募股权公司、保险公司和养老基金。其客户包括中国电子商务巨头京东、快递公司顺丰速递和跨国消费品制造商。

许先生表示，近期的市场疲软并未阻碍其公司的扩张计划，该公司计划在未来几个月在粤港澳大湾区南部再建一个物流设施。“我们将在未来一到两年内继续在中国部署资本，因为我们认为这是一个黄金机会，”他补充道。

森林物流地产在天津建设的物流园。来源：森林物流地产

削减开支

在 2021 年开始的中国房地产市场低迷期间，商业房地产行业一直是中国房地产市场的亮点。目前，该行业正感受到消费者和企业削减支出的影响。

物流和工业领域的疲软与北京和上海等大城市的写字楼市场低迷同时发生。这两大城市的低迷也部分是由于过度建设造成的，而过度建设的原因是，在利率、借贷和建筑成本较低的时候，大量资金涌入商业地产。

为容纳电子商务配送中心、用于冷藏或冷冻产品的大型冰箱以及企业存放零部件和制成品的空间而建造的仓库并没有像其所有者希望的那样得到充分利用。随着购物者变得更加节俭，中国国内电子商务增长一直缓慢。该国零售业的在线渗透率已经相对较高，达到 30%。

地缘政治紧张局势加剧，促使企业将部分制造业务转移到海外，以满足希望减少对中国依赖的终端客户的需求。此外，跨境贸易放缓也减少了企业对中国大陆仓储设施的需求。

空缺率高

Cushman & Wakefield的数据显示，第一季度，华东地区（许多物流地产聚集的地方）的仓库空置率攀升至 19.2%。全国整体空置率为 16.5%，部分原因是南方地区表现较好。

中国的情况与美国和亚洲其他物流市场形成鲜明对比。在美国，部分地区的工业地产和仓库空置率有所上升，但空置率处于中个位数百分比，低于历史平均水平，租金仍在上涨。在亚洲，韩国、日本和澳大利亚的物流资产入住率和租金均保持高位增长。

在高纬环球跟踪的 20 个中国主要城市中，有 13 个城市的物流租金在第一季度较前三个月有所下降，其中北京和深圳的降幅最大，分别下降了 4.2% 和 3.9%。高纬环球表示，中国预计到 2026 年底将有 3300 万平方米（相当于约 4,600 个足球场）的新增供应完工。

拥有购物中心、商业园区和其他物业的凯德中国信托于 2021 年底收购了上海、武汉和其他城市的四个物流园区，总价为 16.8 亿元人民币（2.31 亿美元）。该物流投资组合的整体入住率从一年前的 96.4% 降至 2023 年底的 82%。

今年迄今，这家在新加坡上市的房地产投资信托基金的股价已下跌 27%，而基准海峡时报指数则上涨了 2.7% 。凯德中国信托的一位发言人表示：“我们正在积极寻找物流园区的潜在客户，以进一步提高入住率。”

打包

中国的工业园区原本是科技集群，拥有办公楼和制造设施，但如今跨国和本土企业也纷纷流失。高力国际的数据显示，今年第一季度，北京商务园区的整体空置率为 20.5%。

在中国南方制造业基地广州，一些跨国公司在疫情后经济复苏表现令人失望后，正在关闭工厂并改变经营策略。

瑞士医疗保健制造公司龙沙集团 (Lonza Group AG)今年早些时候表示，在进行战略评估后，该公司将关闭一家药品制造工厂。这家占地 17,000 平方米的工厂三年前才开始生产，位于中国-新加坡广州知识城，这是一座高科技商业园区，由广州当地政府和淡马锡控股私人有限公司 ( Temasek Holdings Pte)旗下的凯德集团 (CapitaLand) 共同支持。龙沙仍在苏州和南沙经营制造工厂，并在中国保留了商业销售机构。

一家拥有工业地产的中国房地产投资信托公司 最近发现，其位于上海科技园区的一栋建筑的入住率下降了近一半，原因是其租户——智能手机巨头Oppo的子公司——在租约到期前放弃了 19,314 平方米（207,890 平方英尺）的空间。这家手机制造商去年决定关闭其芯片开发部门泽库。

租金压力

现在，公司在仓库和其他财产的租约续签谈判中占有上风。

ESR Group Ltd.董事总经理 Luke Li 在 6 月中旬举行的物流行业线上会议上表示：“目前租户竞争相当激烈。”这家总部位于香港的房地产资产管理公司在中国和其他国家拥有电子商务配送中心、冷链仓储设施和制造业工业园。Li 补充说，为了让仓库保持有人居住，房东一直在向租户提供灵活的租金条款、更好的便利设施和其他优惠。

根据ESR最新的财务报告，2023 年其大中华区收入较上年下降 20%。该公司将消费者信心和租赁需求减弱列为收入下降的原因。

另一家在新加坡上市的房地产投资信托基金 (REIT)丰树物流信托 (Mapletree Logistics Trust)在中国也经历了一段艰难时期。2024 年前三个月，该公司在中国的 43 处物业的租金下跌了 10%，一些租户拖欠了租金。该信托基金将其中国物流资产的入住率维持在 93% 左右。

丰树房地产信托首席执行官Ng Kiat在 4 月份的财报电话会议上表示，未来 12 个月，中国市场环境仍将动荡不定。她补充说，该信托专注于留住租户，并希望出售部分表现最差的中国资产。“我们正试图更清楚地了解我们是否看到了底部。但我认为我们现在还没有看到。我们得等一段时间，”Ng 说道。丰树房地产信托拒绝置评。

“大家都在削减成本，”拥有房地产资产的另类投资公司基汇资本中国区负责人彭健表示。在与李志军出席的同一场会议上，彭健表示，尽管物流地产已被占用，但租金并没有上涨。“我认为大多数物流地产业主在与现有或新租户谈判时都遇到了困难，”他补充道。