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• 标准普尔分析师称住房库存处于历史高位
• 首都的供应过剩最为严重

中国央行最近宣布了一项 3000 亿元人民币（410 亿美元）的计划，用于地方政府收购未售出的住房。 摄影师：Andrea Verdelli/Bloomberg

中国决策者已将减少住房库存视为结束中国前所未有的房地产市场低迷的关键。原因显而易见。

据彭博经济研究公司称，该国有相当于6000 万套未售出的公寓，如果没有政府援助，这些公寓需要四年多的时间才能售出。

供应过剩正以十年来最快的速度拖累房价，让人们没有理由买房。首都的情况最糟糕。

为了打破这种恶性循环，央行最近宣布了一项 3000 亿元人民币（410 亿美元）的计划，用于地方政府收购未售出的房屋。在需求方面，央行敦促各城市降低最低首付和抵押贷款利率以吸引买家。但这些措施能否成功减少供应并结束危机仍有待观察。

标普全球评级的房地产分析师Jay Lau表示：“中国住房库存达到历史最高水平。最新的房地产政策可能会暂时提振信心。”

下面的图表显示了中国住房滞销问题的规模。

热门城市

据中国房地产信息公司称，即便是在中国市场相对坚挺的四个一线城市，截至 4 月份，新房库存估计也需要 27 个月才能售完。这是至少七年来最长的销售周期。

相比之下，美国住房部门称，美国新房库存大约能满足 9 个月的销售需求。

中国三大城市——上海、深圳和广州——已推出大幅放宽购房政策，大幅降低首付要求，为降低房贷留出空间。分析师预计，另一个一线城市北京也将采取同样措施。据 CRIC 称，北京是中国月度滞销房屋数量最多的城市。

放松管制并不能保证立即恢复住房销售。易居中国研究与发展研究所所长严跃进表示，即使是大都市地区的房主也开始不再相信他们数十年来的信念，即房地产是一种可靠的财富保值手段。

“从长远来看，购房者对大城市的信心发生了根本性变化，”严说。“虽然低线城市的未售住房存量较高，但主要库存问题在于大城市。”

据 CRIC 统计，截至 4 月份，中国约 80% 的城市库存吸收速度低于 18 个月的“警戒线”。

尽管开发商因销售低迷而不愿推出新项目，导致新增供应量较 3 月份减少 20%，但情况依然如此。

建筑面积

从建筑面积来看，挑战同样艰巨。官方数据显示，截至 4 月，全国已完工但未售出的住宅面积扩大至 3.91 亿平方米，为 2017 年以来的最高水平。摩根大通估计，如果算上几乎完工并获准预售的房产，存量将大得多，约为 18 亿平方米。标普表示，过剩的存量大部分位于二三线城市。

据估计，中国 5 月 17 日宣布的支持计划将转化为 5000 亿元人民币的信贷，以帮助政府支持的公司从开发商手中购买住房存量。但经济学家表示，这不太可能对供应产生足够大的影响。

摩根大通分析师Karl Chan表示，通过政府支持的收购将库存降低到更优化的水平将需要 5 万亿元人民币。

银河国际证券香港的Raymond Cheng估计需要 1 万亿至 2 万亿元人民币的资金。

该计划的实施也存在疑问，因为之前的小规模试点因对地方政府、开发商和银行的激励措施存在疑问而难以获得支持。

开发商救济

并非所有中国开发商都能利用房地产购买计划将库存换成急需的现金。彭博情报分析师克里斯蒂·洪 ( Kristy Hung)表示，许多开发商已将大部分待售房产抵押以获得贷款，这使得他们很难剥离这些资产。例如，据彭博情报显示，截至去年年底，合景泰富集团控股有限公司已抵押了 92% 的待售房产。

救助基金可能对万科和龙湖集团注入流动性产生更有意义的影响，据 BI 估计，截至去年，这两家公司持有的未抵押待售房产超过了短期债务。他们现在可以选择以折扣价将滞销库存出售给当地政府支持的公司，以增加现金。

一些城市的房地产行业将在今年触底反弹，而另一些城市的房地产行业将在未来几十年内与空置公寓作斗争。

没有简单的解决办法。摄影师：沉其来/彭博社

中国正在做出迄今为止最有力的尝试，以结束前所未有的房地产低迷。消除过剩供应现在已成为首要任务。为了去库存，地方政府现在被敦促用央行提供的数十亿美元的廉价贷款购买未售出的公寓。

全国范围内，中国约有4亿平方米新竣工但未售出的住房。按照目前的去化率，市场完全消化还需要30个月左右的时间。这远高于业界认为房价稳定所需的一年门槛。

鉴于房主竞相挂牌，而潜在买家则在二级市场逢低吸纳，中国的房地产行业似乎确实陷入了困境。

然而，更精细的数据揭示了不同地区之间的明显差异。

与美国一样，中国的房地产市场也很复杂，各个城市之间存在很大差异。一些人最早可以在今年摆脱低迷，而另一些人可能会在未来几十年内因大量空置公寓而苦苦挣扎。

以深圳和杭州为例，这两个科技中心分别是腾讯控股有限公司和阿里巴巴集团控股有限公司的所在地。中国房地产信息集团的数据显示，杭州去库存仅需一年多的时间，而深圳的消化周期约为三年。 自 2021 年以来，由于政府土地拍卖增加以及为年轻专业人士提供的“人才住房”供应充足，深圳的库存一直在增加。

相比之下，杭州可能会更快触底。2015 年房价暴跌 11%，之后杭州房地产开发活动更加低迷。这次官员也更加积极主动。杭州市政府最近取消了所有购房限制，并计划收购临安区未售出的公寓，该区二手房价格跌幅最大。

一个教训

与此同时，邻近的上海的日子则更加轻松，因为该市几乎没有任何新的供应。事实上，那里的奢侈品行业正在蓬勃发展。

上周，新加坡凯德置地 (CapitaLand)在项目启动后 45 分钟内售出了 75 套公寓，收入达 31 亿元人民币（4.92 亿美元）。有人甚至可能会说，上海政府面临着相反的问题——它不想制造另一场房地产泡沫。

另一方面，东北城市哈尔滨的冰雪节今年早些时候吸引了数百万年轻游客，但这是一个悲伤的故事，很难解决。去库存需要 100 多个月的时间，部分原因是长达两年的人口下降。

即使是央行1.75%的廉价贷款也无法在这座冰天雪地的城市发挥其魔力。为了进行计算 ，市政府购买的公寓应该出租用于社会住房。但如果哈尔滨没有租房需求怎么办？中国的“南方土豆”（当地人给游客起的昵称）可能会很乐意来这里并享受几天的雪，但他们会搬到那里定居吗？

中国的房地产市场很可能会与日本类似。尽管东京的公寓价格创下历史新高，但在不太繁华的地区，废弃的空置房屋的数量也达到了历史新高。那么您会如何描述日本的房地产市场呢？已经见底了吗？

中国的教训是，在住房救助方面，习主席可能会接受房地产行业的分裂，并比一些投资者希望的更早宣布任务完成。

然而，有一件事是明确的。展望未来，随着市政当局竞相吸引年轻人才搬迁，良好的治理和城市规划将变得更加重要。一座城市需要像上海和杭州一样宜居，拥有绿树成荫的林荫大道和仅供步行的河边。对公共服务的请求，例如解决缺水和污水问题，应迅速得到满足。

高级官员必须具有一定的经济意识，这样他们才不会因过度建设而在几年后陷入产能过剩和财政困境。

从这个意义上说，这次的房地产低迷并不全是坏事。它迫使市长——或者在中国的情况下是共产党书记——变得更加聪明。